부동산 거래 과정

주식투자는 많이 해 보았지만, 부동산 매매는 생애 처음이라 불안한 점이 많았다. 우선 금액 자체가 주식이나 다른 물건 구입하는 것이랑은 차원이 다르다. 거기다 할부도 안되고, 당연히 카드 사용도 안된다. 현찰로 거액을 주고 받는 거래이고, 2020년부터 부동산 가격이 질주를 하고 있어서 더 불안하기도 했다.

 

부동산 계약 과정은 대략적으로 아래와 같다. 다들 잘 아시는 부분이다.

원하는 지역 임장을 간다 - 관심있는 집을 둘러본다 - 집을 매매한다.

 

임장을 가고, 관심있는 집을 둘러보는 것까지는 기존 월세나 전세 계약하는 것과 비슷하다. 

 

임장에서 확인할 것

먼저 아실이나 호갱노노, 네이버 부동산 둘러보기

해당 동네에 직접 임장가기 전에, 인터넷으로 직장(또는 학교)에서 해당 건물까지 통근시간은 얼마나 걸리는지(직주근접), 주변에 마트나 편의점이 있는지, 그리고 동네의 전체적인 시세가 어떤 지 확인하는 과정이다. 인터넷으로 먼저 둘러보고, 본인이 한번 보고 싶은 주택들이 있다면 임장가서 부동산에 방문하기 전에 리스트를 만들어둔다. 사람마다 중요하게 생각하는 요소가 다르기 때문에 본인이 어떤 집을 원하는지 조건을 적어두고 찾아보는게 좋다.

 

부동산 고르기

부동산 거래한 사람들이 하나같이 이야기하는 것이 있는데, 여자 중개사분 찾는 것이다. 가급적 여자 공인중개사분을 찾으라는 이유는, 친절함과 서비스가 가장 크다. 거래 해 보면 알겠지만 부동산 중개수수료가 싼 편이 아니다. 꽤 큰 돈을 주는 만큼, 내 입장을 잘 전달해주고 나에게 거래에 대해 설명을 잘 해주시는 분을 찾아야 한다. 이런 점에서 대부분 여자 중개사분들이 더 잘 해주신다. 내 의견일 뿐이지만, 주변에 부동산 거래한 분들도 다 하나같이 남자보단 여자중개사가 더 나았다고 한다. 특히 젊은 사람들일 경우 남자 중개사분들이 은근 고객에게 무례하게 대하거나 고객을 무시했다는 경험담도 많다.

 

중개사의 역할은 정말 중요한데, 나는 매수하고자 하는 주택 가격이 괜찮다고 생각을 했지만 그냥 혹시 500만원만 깎아주실수 있나 물어봤고(그래서 만약 깎아주면 좋은 거니까요!), 중개사가 집주인에게 스피커폰 통화로 해당사항을 물어봤다. 그때 집주인은 단호하게 안된다고 했는데, 밤새 무슨일이 일어난 건지 그 다음날 아침에 중개사한데 300 깎았다고 전화가 왔다. 나는 중개수수료로 대략 150만원 정도 지출했는데, 중개사가 300을 깎아왔으니 그래도 150만원 돈을 번 셈이다.

 

인테리어비 예상하기

인터넷에 매물의 내부 사진이 올라와 있어도, 실제로 가서 보면 또 다르다. 2021년 내내 목재와 철강 원자재 가격이 상승했으며, 때문에 인테리어 원자재 가격도 껑충껑충 뛰어버린 현실이다. 전세나 월세로 돌릴 집이라면 도배 장판만 해도 되겠지만, 실거주할 집이라면 너무 낡은 집은 결국 고치고 들어가야 한다. 임장 가서 매물을 둘러보면서, 대충 어디어디를 고쳐야 할지 가늠해보는 게 좋다. 물론 겉으로 보고 대강 가늠해도, 실제로 뜯어보면 또 수리해야 할 곳이 더 나오는경우도 많으니 약간 부풀려서 생각하는게 좀더 안전하다. 인테리어에서 일반적으로 가장 돈이 많이 들어가는 부분은 베란다 확장과 샤시이다. 확장은 요즘 공사를 해서 트기보다는 접이식 유리문을 설치하는 경우가 많다. 때문에 주로 샤시 여부를 체크하고, 다음으로 돈이 많이 들어가는 타일공사 (덧방여부 가능한지 확인)와 주방 등 목공이 들어가는 부분들이다. 

 

계약서 작성시 확인할 사항들

가계약서와 본계약서

요즘은 매물을 잡아두기 위해 가계약금을 입금하는 경우가 많다. 가계약금은 보통 계약금의 10%정도이다 (물론 상황에 따라 더 주거나 덜 줄수도 있지만, 통상적으로). 가계약금을 걸면서 가계약서를 쓰고, 이후 약속한 계약일에 나머지 계약금을 이체하면서 다시 본 계약서를 쓴다. 만약 가계약서 없이 바로 계약을 한다면 바로 본계약서를 쓰면서 그날 계약금을 이체한다. 때문에 임장 다니다가 정말 매수하고 싶은 집이 나오면 바로 계약을 하겠다는 생각이 있다면, 임장을 다닐때 미리 계좌에 2-3천만원 정도는 넣어 준비를 해 두는게 좋다. 

 

계약금, 중도금, 잔금

매물의 가격은 정해져 있지만 계약금, 중도금, 잔금의 비율은 정해진 것이 없다. 여기서 처음 부동산 거래를 하는 사람들은 조금 두려움을 느낄것이다. 계약금은 대강 10퍼센트 정도고, 중도금과 잔금은 본인이 어떻게 돈을 마련할지에 따라 중개인을 통해 집주인과 협의해서 정하면 된다. 예를 들어 보금자리론으로 집을 사고자 한다면, 보금자리론은 잔금용 대출이기 때문에 일반적으로 잔금 금액 = 대출가능금액으로 하고 중도금은 매매가-잔금(=보금자리 대출금)-계약금 의 금액이 된다. 경우에 따라 매수자가 주식이나 적금에 돈이 묶여있거나 해서 한번에 중도금을 다 주기 힘든 경우 중도금을 두 번에 걸쳐 나눠 주기도 한다. 

 

계약금만 지불하고 중도금이 지불되지 않은 상태일 경우, 매수자든 매도자든 위약금을 물고 계약을 파기할 수 있다. 매도자의 경우 집값을 더 올려 팔수 있다 싶을때 그리하고, 매수자의 경우 집값이 하락할거 같다는 예상이 들때 그렇게 많이들 한다 (물론 위약금보다 올려팔고/싸게 사고 할때의 이득이 더 클때 사용한다). 따라서 집값이 급격하게 올라가고 있고 이집을 반드시 사고 싶을때 중도금 날짜를 빠르게 잡기도 한다. 2020년 하반기 집값 상승률이 컸을때는, 주변 지인 중에 매도자가 마음을 바꿀까봐 계약일 바로 다음날 중도금 입금했다는 사람도 있었다. 중도금이 입금되면 계약을 무를 수 없기 때문이다.

중도금 지급일에는 딱히 매도자와 매수자가 만나거나 하진 않고 해당일에 매수자가 매도자의 계좌로 약정한 중도금 금액을 이체해준다.

 

보금자리론을 받아 대출을 할 경우 잔금일이 보금자리론 대출 실행일이 된다. 중도금을 입금하고 앞으로 대출 금리가 내려갈거 같다거나, 이사시기를 맞추기 위해서 등의 이유로 잔금일까지 기간을 길게 잡을수도 있다. 다만 매도자가 급전이 필요해서 집을 매도하는 경우 잔금일을 정하는 협상이 조금 어려울 수 있다.

잔금일에는 부동산에서 매수자, 매도자가 만나 등기서류에 사인하고, 매수자의 계좌로 들어온 대출금액(잔금용 대출을 받았다면)을 매수자가 매도자의 계좌로 이체해준다. 등기를 치면서 매수자는 구청에 취득세를 내게 된다. 법무사를 끼고 할 경우 법무사가 등기관련 과정을 다 처리 해주기 때문에 편리하다. 집 비밀번호나 열쇠, 공동현관 출입카드 등을 매수자가 매도자로부터 넘겨받고 아파트의 경우 장기수선충당비를 정산하기도 한다 (대략 몇만원에서 십몇만원정도 한다). 일주일정도 지나면 등기서류를 수령할 수 있다. (내 경우는 부동산이 법무사에게서 미리 받아두었다 전달해주었다) 
** 2022년까지 생애최초주택구입 취득세 감면제도가 시행되고 있으니, 해당이 된다면 꼭 이용해보기 바란다.

 

기본 정보 확인

매도, 매수자 주소등 필요 개인정보가 맞게 기입되어 있는지 확인한다. 거래하는 물건지의 동호수와 너비, 향(남향, 서향등) 등.

계약금, 중도금, 잔금 지급일과 금액이 협의한대로 잘 적혀있는지 확인한다.

 

특약 넣기

조금이라도 찜찜하거나 이것은 꼭 지켜져야 한다는 점이 있다면 꼭 특약을 걸길 바란다. 심하게 상식에서 벗어난 어거지가 아닌 이상, 왠만한 특약은 다 넣어준다. 내가 거래할 때 특약으로 넣은 것은, 보금자리론 대출을 받으면 90일 이내에 전입을 해야하니 세입자가 계약갱신청구권을 쓸수 없다는 조항이었다. 2020년 임대차법이 도입되면서, 세입자가 갱신청구권을 쓸수 있는 건 계약만기 1달 전까지 가능해졌다. 만약 1달이 남기 전에 주택 매매가 이루어져 내가 새로운 집주인이 되고 세입자가 1달 남았을때 갱신청구권을 쓰면 세입자는 남아있을 수 있다. 부동산과 집주인 측은 세입자가 나갈 것이라고 확답을 주긴 했으나 혹시 몰라 넣어달라고 했다.