세입자 끼고 보금자리론 신청하기

일반적으로 주택을 구입할때, 계약서 작성 후 잔금용으로 보금자리론을 신청하고 진행하는 경우가 많다. 다만 나의 주택 매매과정은 조금 특이했는데, 순서가 위처럼 일반적이지 않았다. 이유는 세입자의 존재 때문이다. 

 

내가 산 매물은 6월 전에 세금을 피하고자 5월까지 등기를 치는 조건으로 나온 급매 아파트였는데, 현재 거주하는 세입자가 있었다. 계약을 4월에 했고, 중도금 및 잔금을 5월중으로 치르고 등기를 친다. 헌데 세입자가 나가는 시점이 7월이다. 따라서 지금 상태에서 나는 아직 매도인에게 돈을 다 지불하지 않은 상태이며, 잔금 치르고 등기를 칠때 차용증을 작성했다. 이 차용증의 금액은 7월중 세입자가 나갈때 세입자의 보증금은 세입자에게 주고, 차용증의 금액만큼 매도인에게 준다. 그래서 내가 보금자리론을 신청한 시점은 등기를 친 후였다. 주변 사람들도 등기를 치고나서 신청이 되는 줄 모르는 경우가 많고, 인터넷 검색을 해 보아도 등기치고 대출 받은 케이스가 드물어 내 케이스를 예시의 하나로 올려본다.

거래 과정

우선 내가 매매한 거래 순서를 정리하면 아래와 같다.

• 4월 계약서 작성
• 4-5월 중 중도금 지급 (2회에 걸쳐 지급)
• 5월 말 잔금 지급 & 등기
  • 이 때 매매금액에서 세입자 전세금과 매도인에게 지급하고 남은 돈 만큼 차용증 작성.
• 등기 친 후 일주일 뒤 보금자리론 신청
• 7월 세입자 나가는 날 보금자리론 실행, 전세금은 세입자에게, 차용증 금액은 매도인에게 지불

현재 대출 승인이 난 상태이며, 7월에 대출 실행 문자까지 다 받은 상태이다.

 

보금자리론은 등기 치고도 받을 수 있다

일반적으로 자주 쓰이지 않는 방법이긴 한데, 정말 사용할수 있는 방법이다. 아래는 한국주택금융공사의 보금자리론 페이지에서 스샷을 가져왔다. 구입용도 항목을 보면 잔금용 외에도 등기 접수 후 3개월 이내 신청이 가능하다고 되어 있다. 

 

빨간색 * 표시를 보면 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청 가능하다 써 있다.

 

2020년 7월 이후부터 보금자리론을 신청하고 대출을 받으면, 대출 실행일로부터 3개월 이내에 전입을 완료해야 한다. 따라서 등기를 친 날짜부터 3개월내에 신청하고, 대출 실행일로부터 3개월 이내에 전입을 하기만 하면 대출 신청 및 실행이 가능하다. (아래 스샷 참고)

 

보금자리론으로 대출받아 대출이 실행된 뒤에는 3개월 이내에 전입해야 한다.

 

따라서 보금자리론을 사용할때 꼭 비어있는 집을 살 필요는 없다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰지 않고 나가는 집으로 구하면 되며, 소유권이전등기를 친 후 몇달 정도 더 세입자가 집에 머물러 있게 되어도 상관없다. 내 경우도 계약일 이후로 세입자가 대략 3달 정도 더 살고 나가는 케이스. 아래에는 주택금융공사에 나와 있는 보금자리론의 유의사항이 적혀 있다. (2021.6.29기준)

 

아래 스샷에서 보다시피, 보금자리론의 신청으로부터 실행까지 걸리는 기간은 최장 70일이다. 이걸 대략 60일로 넉넉하게 잡으면, 등기를 친 후  3개월, 그리고 보금자리론 신청으로부터 대출실행일 까지의 70일, 그리고 실행일로부터 3개월이내 전입을 하면 된다. 등기를 치고 세입자에게 전세금을 돌려주는 경우, 보금자리론 대출로 세입자의 보증금을 돌려주므로 세입자가 나가는 날이 대출 실행일이 된다. 즉 등기일로부터 3개월 + 70일, 대략 5개월의 기간동안 세입자가 머물러 있는 집이라면 보금자리론을 써서 구매가 가능할수도 있다. 안전하게, 3-4개월 뒤 세입자가 나가는 집을 구하는게 더 좋을 것이긴 하다. 덧붙이자면, 보금자리론은 신청일과 실행일 사이의 기간이 최소 20일 이상 남아 있어야 한다. 따라서 세입자가 한달뒤에 나가야 한다거나 하면 조금 시간이 촉박할수도 있다. 이런 경우라면 부동산중개인, 매도인하고 상의해서 계약일, 중도금지급, 잔금 지급일을 조정해서 세입자가 나가고 난 뒤 등기를 치는 쪽으로 계약을 하는 편이 좋을 것이다. 

 

한국주택금융공사 사이트의 보금자리론에 대한 설명

 

근데 차용증을 쓴 이유가 뭔가요?

차용증을 작성하게 된 이유가 궁금할 수 있는데, 보금자리론은 KB시세의 70% 까지 받을 수 있다. 그런데 내가 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금이 그 70% 금액보다 적다면, 차용증을 쓰고 보금자리론을 70%까지 다 받는다. 보금자리론을 70%까지 다 받고, 그 중에서 세입자의 보증금을 제한 나머지 금액만큼 계약시 매도자에게 마저 지급하기로 쓰면 된다. 보금자리론은 따로 나누어 대출이 실행 되는 것이 아니라 하루에 다 실행되어야 한다. 게다가 이런 식으로 매매를 하는 경우 등기를 치르고 난 뒤에 신청을 해야 하기도 해서, 차용증이 끼어들게 되는 것이다. 세입자의 보증금이 보금자리로 받을 수 있는 70% 또는 그 이상의 금액이라면, 차용증을 쓸 필요가 없을 것이다. 

 

 

마지막으로 한국주택금융공사의 보금자리론 페이지 주소를 남긴다.

https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_01.do#/jwxe_main_content

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