보금자리론 알아보기

** 2021-09-05 기준 작성

 

처음으로 내 집을 마련하고자 할때, 실거주를 원하는 사람들이 대부분 알아보는 것이 디딤돌 대출과 보금자리론이다. 주택 구매시 받을 수 있는 대출에는 디딤돌 대출, 보금자리론, 적격대출이 있는데, 대출 조건이 빡센것도 디딤돌, 보금자리론, 적격대출 순이다. 특히나 요즘처럼 집값이 오른 시기에는 수도권 집값은 디딤돌 대출은 물론 보금자리론도 간당간당한 경우가 많다. 적격대출은 9억이하 주택에 5억까지 대출을 받을 수 있지만, 보금자리나 디딤돌만큼 LTV가 나오질 않으니 (수도권같은 투기과열지구면 40%) 실거주 내집마련을 하고자 하면 디딤돌이나 보금자리론을 보는 것이 낫다. 디딤돌대출은 다음번에 보기로 하고, 먼저 보금자리론부터 보자. 

 

보금자리론

아래처럼 보금자리론에는 세 가지 상품이 있는데, 신청 방식에 따라 나뉜다고 보면 된다. 

• u-보금자리론: 부동산 등에서 소개해주는 대출 상담사를 통해 진행하는 경우 주로 신청하게 되는 상품이다 (내가 신청한 상품도 u-보금자리론이다). 대출 상담사를 통해 진행한다고 해서 내가 추가로 대출상담사에게 돈을 지불하거나 하진 않으므로, 서류 준비할 시간이 없는 바쁜 직장인들은 나쁘지 않은 선택.
• t-보금자리론: 대출을 신청할 해당 은행에 방문해서 직접 신청을 하는 경우에 나오는 상품. 다만 취급은행이 스탠다드 차타드, DGB대구은행, 제주은행 세 곳 뿐이다.
• 아낌e 보금자리론: 대출을 받고자 하는 본인이 직접 온라인으로 신청할 때 신청할수 있는 상품으로, 모든 서류를 신청자가 준비하고 진행하는 대신 금리가 좀더 저렴하다는 이점이 있다. 

한국주택금융공사에 있는 보금자리론 개요

 

보금자리론은 언제 어떻게 신청하나?

잔금일까지 남은 기간에 따라 달라진다. 보금자리론은 잔금용으로 대출을 받는 것이기 때문에, 일반적으로 대출 실행일은 계약서에 적힌 잔금일이다. 위 스샷에 유의사항에도 있듯이, 대출 신청일자가 대출 실행일보다 20일 이내이면 접수가 안된다. 그리고 대출 신청일과 실행일 간의 기간이 70일을 넘어가도 안된다. 요약하면 잔금일 20~70일 전에 신청을 하라는 이야기이다. 계약서를 쓸 때 계약일로부터 잔금일까지 대략 한달정도의 기간을 잡았다면 계약서를 쓰자마자 보금자리론 신청을 하면 된다. 만약 계약서를 쓸 때 계약일과 잔금일까지 기간이 좀 길다면(예: 석 달) 계약서를 쓰고 시간이 좀 지나서 잔금일까지 남은 기간이 20~70일 전인 때에 신청을 하면 된다. 보통 잔금일 한달~한달 반 정도 전에 신청하면 여유있게 대출을 받을 수 있다.

덧: 코로나19 확산 이후로 2020년 한국은행의 금리가 많이 낮아졌지만, 최근 슬금슬금 금리가 조금씩 올라오고 있다. 2021년 들어서 대략 2-3개월에 한번씩 조금씩 올라오고 있는데, 금리를 조금이라도 싸게 대출을 받고 싶다면 경제뉴스를 보면서 한국은행의 금리 인상시기도 확인해보면 좋다. 보금자리론의 금리는 4월에 한차례 올랐고, 최근 여름에 또 한번 오른 것으로 알고 있다.

덧: 나는 u-보금자리론으로 신청했는데, 신청일~승인일까지 대략 일주일정도 소요된 것 같다. 사람에 따라서는 더 오래걸린 사람도 있다하고, 어떤 사람은 사나흘만에 나왔다고도 하니, 20일에 딱 맞춰 하기보다는 조금 여유를 두고 한달정도 넉넉하게 시간잡고 신청하는 것을 추천드린다.

 

신청방법

• u-보금자리론을 신청하고자 한다면 부동산에서 소개해주는 대출상담사(소개를 안해주셨다면 알아봐달라고 요청 가능)에게 연락해서, 필요한 서류가 무엇인지 물어보고 날잡아서 상담사와 만나서 신청한다.
• 아낌e 보금자리론은 집에서 앱이나 온라인 홈페이지로 직접 신청하면 된다.
• t-보금자리론은 주거래 은행이나 대출받고자 하는 은행의 대출상담 창구로 가서 신청하면 된다.

 

보금자리론 신청 자격 조건

• 국적 : 민법상 성년인 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)
• 주택 수 : 부부(미혼인 경우 본인)기준 무주택자 또는 1주택자 (구입용도에 한해 일시적 2주택 허용하며, 담보주택 외 기존주택의 처분기한은 본 건 담보주택 소재지에 따라 차등 적용)

대한민국 국민 뿐 아니라 국내에 거주하고 있는 재외국민이나 외국국적동포 (F-4비자 소유자)도 신청이 가능하다. 보금자리론의 구입용도는 잔금용, 또는 등기친 후 3개월 이내 신청하면 된다. 일반적으로는 잔금용으로 많이들 대출하시는데, 등기를 먼저 친 후 신청하는 것도 가능하다. 내가 이런 케이스였는데, 이 내용은 이전 포스트에 있다. (링크)

주택수는 무주택자 또는 1주택자인데, 1주택자의 경우 기존 주택을 1년(투기과열지구, 투기지역) 또는 2년(기타지역) 내 처분하는 조건으로 일시적 2주택으로 로 신청 가능하다.

세입자 끼고 보금자리론 신청하기

 

여기에 소득조건과 신혼부부, 다자녀 가구 등에 대한 조건도 있다. 대부분 알고 계실 것 같아 여기선 자세한 것은 생략하고 넘어가므로, 상세 조건이 궁금하시면 한국주택금융공사 사이트에서 조건을 확인하시면 된다.

 

소득조건에 대해서는 미혼, 기혼 가리지 않고 가구 소득이 연 7천만원 이하여야 한다. 신혼부부의 경우 소득기준이 8,500만원으로 일반 미혼, 기혼 대비 기준이 좀 널널하지만 대신 대출을 받을 수 있는 주택 면적이 85㎡이하로, 대략 24-25평정도 되는 아파트까진 커버가 가능하다. 나머지는 주택 크기에 특별한 제한은 없다.

소득을 산정하는 기준은 신청하는 해의 전해와 전전해 (2021년에 신청한다면 2019, 2020년의 소득)를 기준으로 책정한다. 책정 기준은 건강보험 자격득실확인서와 같은 기준을 통해 소득을 책정하는데, 신청당시 근무하고 있는 회사에서 근속년수가 2년이 넘어간다면 소득세 원천징수영수증 (또는 소득금액증명원) 제출로도 충분할 수 있다. 하지만 이때 근속년수가 2년이 안된다면 2021년의 신청일 직전달까지의 소득 증빙을 요구하기도 한다. 사용할 수 있는 증빙 소득 리스트는 한국주택금융공사 페이지에서 확인 가능하다.

 

 

한국주택금융공사에서 제공하는 소득종류별 증빙소득 입증서류

 

덧: 나는 한 회사에서 쭉 근무했는데도 불구하고 사명이 중간에 바뀐적이 있어 건강보험 자격득실확인서를 볼 때 근속년수가 다른 것처럼 표기되어, 인사팀에서 재직증명서에 해당사항을 기재해달라고 요청했었다. 아낌e 보금자리론으로 신청하면 이런 서류를 본인이 챙겨야 하는 반면, u-보금자리론으로 신청하면 대출상담사가 알아서 부족한 서류를 뭐뭐 챙겨달라고 하기 때문에 편했다. 이런 점 때문에 금리가 0.1%p 정도 비싸도 바쁜 직장인한테는 괜찮은 방법이라 생각해서 u-보금자리로 선택했는데, 혼자서 직접 다 챙겨서 하는 분들도 많으니 본인 상황따라 선택하시면 될 것 같다.

 

대상주택

아래는 한국주택금융공사에서 제시하는 보금자리론 대출이 가능한 주택의 조건이다.

• 부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능
  ※ 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 제외
  • 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가
  • 구입용도인 경우 시세, 감정평가액, 매매가액(낙찰가, 분양계약서 상 실매매액 등 고객이 실제로 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억원 초과하는 주택 제외
  • 단, 신청일 담보주택의 시세정보가 6억원 이하이면 대출승인일 시세정보가 6억원을 초과하더라도 시세정보를 6억원으로 간주. 이 경우에도 승인일 시세정보가 9억원을 초과하면 취급 불가(보전 · 상환용도를 포함하며 공사가 사전심사하는 경우에 한함)

---

유의할 점이 있는데, 오피스텔은 보금자리 대출을 받을 수 없다. 또한 대출 신청시 주택의 시세 정보가 6억 아래여야 한다. 이 시세에 대해 좀더 풀자면, 계약서 상의 매매가, 계약이 이루어지고 나서 최신의 시세 (예: 내가 101호를 3억에 샀는데 내가 사고 일주일 뒤에 201호가 3억 5천에 거래되었다면 3억 5천이 최신 시세), kb 부동산의 감정평가액 중 하나라도 신청일에 6억이 넘어가면 안된다. 따라서 부동산 거래가 활발하면서 가격이 나날이 상승하고 있다면, 계약서를 쓰자마자 바로 대출을 신청할 수 있도록 잔금일 등을 잘 계산해야 할 것이다. 

 

LTV, DTI 및 대출정보

한국주택금융공사에 가면 아래처럼 LTV, DTI를 알려주고 있다. 보금자리론의 최대 장점이, 실수요자에 해당하기만 하면 조정대상지역이라 하더라도 LTV를 70%까지 (최대 대출한도 이내) 받을 수 있다는 점이다. 실수요자 요건에 맞지 않더라도 LTV를 60%까지 받을수 있는것은 큰 메리트이다.

보금자리론의 실수요자 요건: 소득 7천만원 이하 무주택자, 주택가격 5억 이하.

 

한국주택금융공사의 보금자리론 LTV, DTI 정보

대출한도 및 대출 기간

현재 보금자리론의 최대 대출한도는 3억 6천만원 (미성년 자녀가 3명 이상이면 4억)이다. LTV는 70%까지 나오긴 하지만 아파트의 경우이고, 기타주택 (단독, 다세대, 연립 등)은 65%이내로 나온다는 것에 주의하자. 

 

대출기간은 원래 10년, 15년, 20년, 30년이었는데, 최근(2021년 7월) 40년이 추가되었다. 40년 초장기 보금자리론은 만 39세 이하, 또는 신혼가구만 이용이 가능하며 체증직 분할상환법은 이용할 수 없다.

 

상환방식

상환방식에는 크게 세 가지가 있다. 원리금균등, 원금균등, 체증식이 있는데 체증식의 경우 40년 대출을 받을 수 없다. 대출 상환방식의 특징과 장단점에 대해서는 나중에 따로 포스팅을 하고 링크를 걸 예정. 본인의 향후 현금흐름과 투자방식을 고려해 상환방식을 선택하면 된다. 

• 원리금균등 분할상환: 대출 원금과 이자를 매달 같은 금액으로 갚는 방식
• 원금균등 분할상환: 대출 원금만 매달 똑같은 금액으로 갚는 방식
• 체증식 분할상환: 초기에는 원금과 이자를 적게 내고, 회차가 지날수록 원금과 이자가 늘어나는 방식
  • 만 40세 미만, u-보금자리와 아낌e 보금자리에서만 이용가능

보금자리론은 거치기간 (이자만 납부하는 기간)이 없으며, 대출 실행일 이후 3년 이내에 원금을 상환하는 경우 최대 1.2%의 조기상환 수수료가 있다. 3년까지 잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식이다. 실행일 이후 3년이 지난 뒤에는 원금 조기상환 수수료가 붙지 않는다.

 

전입조건

2020년 7월부터 보금자리론을 신청한 경우 전입조건이 붙게 되었다. 실거주용도로 주택을 구입했다면, 대출 실행을 받은 날짜로부터 3개월 이내에 전입신고를 하고, 최소 1년은 거주해야 한다. 대출 실행을 받고 주택에 들어갈 때 전입신고를 하고, 전입신고 사실증명서를 공사에 제출하면 완료된다. F-4 비자를 갖고 있는 외국인의 경우 전입신고사실 확인이 불가능하며, 대신 거소지를 바꾸었다는 주소 변경 신고를 하고, 국내거소신고 사실증명서를 제출하면 전입신고 사실증명서를 갈음할 수 있다.